楊鷗系中海發(fā)展首席技術官、領潮供應鏈董事長

20多年來，房地產的發(fā)展是什么狀況呢？大家可以看一下自己的家庭資產負債表，房地產在中國家庭資產中的占比達到69%，而在歐美國家，比如美國，這個數(shù)字只有36%。

在兩年前，尤其是一些大企業(yè)沒有爆雷的時候，在2021全球房地產品牌價值25強榜單里，中國包攬前10，25強占23個。領潮供應鏈所屬的中國建筑，在2021年也晉升到世界500強的第9位。可以說，中國的房地產“開發(fā)制造業(yè)”已經取得了舉世矚目的成就。

2020年，世界房價前10的城市，中國占了4個，分別是香港、上海、深圳、北京。

在2019年末，中國的城市化率超過了60%。貝殼研究院發(fā)布的《住房研究報告》顯示：2019年，中國城鎮(zhèn)住宅存量3.5億套，每個家庭1.2套，人均居住面積40平方米，超過了絕大部分發(fā)達國家。

最近幾年，“三道紅線”在金融端對房地產企業(yè)進行了一些限制，房地產行業(yè)的開工量、投資額都在減少。

招商銀行每年都會發(fā)布在該行的高凈值人群的資產變化。連續(xù)幾年，該數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)金及存款、資本市場產品、境外投資、保險等類別資產的投資比例都在增加，但“投資性不動產”的比例在下降。

最近政策頻出，比如白名單企業(yè)、“三個不低于”等，在資金方面、金融方面、監(jiān)管方面給房地產企業(yè)特別是民企一定的傾斜。

2023年中央金融工作會議提出要積極穩(wěn)妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)的合理融資需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，完善相關基礎性制度，加快構建房地產發(fā)展新模式等。

目前在需求端，住房銷售調整較為充分。最近一兩個月，北京、上海等城市二手房的銷售有回暖跡象。住房銷售降幅有較大的收窄可能。

從中長期看，按照城鎮(zhèn)化發(fā)展的一般規(guī)律，2023年到2030年，中國城鎮(zhèn)的住宅年均增量大概有10億平方米，增量是存在的。

當前經濟處于“弱勢復蘇”的階段，房地產的“開發(fā)制造業(yè)”屬性已經趨于平緩，未來會從享受紅利向創(chuàng)造紅利轉變，從蓋樓賣樓向長期主義轉變。

如何突圍

20世紀60年代，斯坦福教授埃弗雷特·羅杰斯出版了《創(chuàng)新的擴散》一書，“S曲線”的概念被廣泛接受。S曲線是指一個行業(yè)、一個市場、一個產品，其發(fā)展自有規(guī)律，開始的時候比較緩慢。不管是技術創(chuàng)新的原因，時代進步的原因，還是消費者覺醒的原因，它會迅速往上拉升，到后期會有一個下滑的態(tài)勢。這種情況不只適用于房地產，每個行業(yè)都會面臨這樣的問題。

房地產要怎么突圍以及何時突圍呢？在一個行業(yè)達到峰值之前，我們必須找到驅動企業(yè)騰飛的第二曲線，第二曲線必須在第一曲線掉頭之前就開始增長。因為那個時候，第二曲線業(yè)務的市場占有率有了，品牌有了，消費者的忠誠度有了，對內文化有了，組織能力也有了。

我們反觀，現(xiàn)在過得不好的房地產企業(yè)，在它覺得政策收緊，投融資不那么順暢，消費者意識在轉變之初，它做了什么決定了今天過得好不好。如果知道明天會有不好的可能，卻在怨天尤人、坐以待斃，不好的結果就會降臨。

支柱產業(yè)的增長空間

為什么我們說房地產作為支柱產業(yè)還會繼續(xù)增長？

放眼全球，在發(fā)達國家，房地產仍然是支柱產業(yè)，但已完成從開發(fā)制造屬性向生活服務屬性的轉變。數(shù)據(jù)顯示，中國房地產業(yè)增加值占GDP的比重只有6.5%，而在德國（10.90%）、日本（11.36%）、英國（13.89%）、美國（11.70%）這些國家，這一數(shù)據(jù)全在10%以上。我們賣樓蓋樓很厲害，但賣完樓以后，圍繞房子的支出卻很小。

例如，1997年香港房價是深圳南山房價的14倍。25年過去了，香港房價是深圳南山房價的1.2倍，兩地房價在趨近。但25年前，香港的物管費是深圳南山物管費的9倍，現(xiàn)在物管費的差距縮減不明顯，還有7倍。換句話說，相對于香港的房價及物業(yè)費，深圳南山的房價漲幅高，但物管費漲幅較小。

在物業(yè)行業(yè)有一個萬分之一定律：在一線城市，房子單價的萬分之一作為物業(yè)費是比較合適的。在北京、上海、深圳等國內一線城市，10萬元/平方米、20萬元/平方米的房子不少見，但是每平米10元、20元物業(yè)費的房子不多。在紐約、倫敦、香港等國際城市，每平米30元、50元物業(yè)費的房子比比皆是。大家去香港看一下20年、40年房齡的住宅或寫字樓的保養(yǎng)狀況就知道了，那都是較高的物管費支撐的。

歐美的房地產稅收了很多年，我們是否應該用長期的房地產稅替代短期的高額土地出讓金，這個事情在前幾年討論得很激烈。在當前房地產市場低迷和經濟尚未恢復的情況下，第十四屆全國人大常委會立法規(guī)劃不再將房地產稅的立法納入一類、二類項目是穩(wěn)妥之舉。換句話說，這五年時間，房地產稅出臺的概率會比較低。

土地價值再造

房地產發(fā)展需要有創(chuàng)造宜居環(huán)境、把壞地段變成好地段的能力。舉兩個我去過的城市的案例：

新加坡著名的“花園城市”，就是通過對老舊擁擠的市區(qū)進行全面更新和改造，將原本陳舊的城市區(qū)域變成了一個現(xiàn)代化的宜居社區(qū)。

洛杉磯周邊鄰近沙漠的土地，也可以依靠比較好的城市規(guī)劃、到位的公共設施配套以及大量便捷的交通，實現(xiàn)環(huán)境的宜居。

中國很多近郊、跨城的區(qū)縣土地，可以創(chuàng)造更理想的居住社區(qū)。房地產開發(fā)一度是向更高更遠發(fā)展的，因為土地是稀缺資源，把容積率提高、把房屋的高度拔高，或者城市攤大餅，以此來住更多的人。

2023年12月底《深圳都市圈發(fā)展規(guī)劃》正式印發(fā)，東莞、惠州全域納入深圳都市圈。在廣東省人民政府網(wǎng)上，有關于這個規(guī)劃的“十問十答”，針對“深圳都市圈如何破解住房難題”，回答也提到，“優(yōu)化都市圈保障性住房規(guī)劃布局，推動建立跨市域保障性住房建設合作機制。支持在東莞、惠州臨深片區(qū)、深汕特別合作區(qū)等區(qū)域沿軌道交通建設大型安居社區(qū)，推動跨市保障性住房建設與市政配套設施協(xié)同發(fā)展，探索跨市域保障性住房建設與產業(yè)發(fā)展相結合，探索在臨深片區(qū)共建人才社區(qū)，推動產城融合和職住平衡”。

在政策引導產業(yè)有效落地、人口流入的形勢下，圍繞都市經濟圈發(fā)展宜居鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產，可為中國房地產的未來發(fā)展帶來巨大空間。

裝修行業(yè)也是房地產業(yè)

剛才提到中國房地產業(yè)增加值比較低，但有些房地產開發(fā)的相關產業(yè)我們可能還不太重視，比如裝修。據(jù)樹懶生活《2023中國家居裝修發(fā)展研究報告》、艾瑞咨詢《2021年中國家裝行業(yè)研究報告》顯示，“隨著存量需求的不斷釋放和全裝配式政策的激勵，家裝行業(yè)將持續(xù)保持3萬億左右的行業(yè)規(guī)?！薄耙援a品、交付、服務標準化為核心的一站式整裝，行業(yè)滲透率2025年有望達到60%，市場發(fā)展前景廣闊”。

我到領潮供應鏈是在2023年2月，遇到第一個比較麻煩的事，是3月份大量瓷磚供不上貨。我把供應商請過來。他們的回答是，確實沒貨可供，因為在疫情防控政策調整后，ToC的裝修需求井噴，導致ToB的瓷磚量供不上。這可以從一個側面反映出消費者的需求。

硬裝是一個萬億市場，但在這個市場長期存在比較嚴重的信息差，消費者對家裝材料品牌、規(guī)格、價格等都不太清楚。領潮供應鏈就是要解決這個問題。

同時，國家產業(yè)數(shù)字化政策逐步落地，也為建材供應鏈領域帶來更多發(fā)展機遇。建材采購供應鏈平臺可以利用自身的平臺化、數(shù)字化能力與服務優(yōu)勢，抓住產業(yè)數(shù)字化帶來的發(fā)展機遇，持續(xù)增強平臺數(shù)字化能力和服務能力。

領潮怎么做

從2023年各上市房地產企業(yè)的半年報看，中海是權益銷售額、凈利潤第一的公司。同時，我們也是2023年買土地花出去資金最多的公司。這表明，我們看好后續(xù)市場，有充足的信心，還在持續(xù)地邁開步子往前走。

領潮供應鏈希望實現(xiàn)全鏈條參與方的共贏。我們是央企，長期的信譽、對建材市場的專業(yè)性以及付款及時，可以把供應商的價格做到合理的區(qū)間?？蛻艉臀覀兒献飨硎苎肫蟊硶?，有領潮供應鏈參與保質保量，實現(xiàn)“價格低、服務好”。通過信息化，可以實現(xiàn)客戶線上下單，享受中海內部集采的便捷、價格和服務。

我其實用一句話就能打動潛在合作對象：要做產業(yè)園、住宅、寫字樓或其他地產項目，您已經詢過價了，不用告知我們您詢價的結果，我們有信心做到比您現(xiàn)在詢的價格、比以前造房子用的建材價格低10%—15%，而且供貨更及時、更有效，服務更好。

我們不僅在加大投入，還在增加我們的科技含量。比如在天山門業(yè)，我們與南京理工大學合作，建立院士領銜聯(lián)合實驗室，通過科技賦能助力企業(yè)高質量發(fā)展，屬行業(yè)首家。

以上關鍵點包括模式轉換、結構升級、品質提升、城市土地價值再造、存量資產改造以及產業(yè)效率提升，構成了一整套綜合策略。

我們正在從以建造和銷售房屋為主的房地產“開發(fā)制造業(yè)”，轉向致力于滿足人們全面優(yōu)質生活需求的房地產“生活服務業(yè)”。然而，這樣的轉變之路尚長。

我們現(xiàn)在正處在房地產生活服務業(yè)的初級階段，未來的發(fā)展?jié)摿薮?。這不僅展示了房地產未來的巨大潛力和寬廣空間，更凸顯了其在中國經濟中的支柱地位不可動搖。

（本報記者張雅楠采訪整理）