經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 1月6日晚間，金科股份（000656.SZ）公告，與16家財(cái)務(wù)投資人簽署重整投資協(xié)議，合計(jì)引入投資10.68億元。加上此前引入的7家財(cái)務(wù)投資人，金科股份重整的財(cái)務(wù)投資已達(dá)到計(jì)劃的額度。

金科股份重整的產(chǎn)業(yè)投資人為上海品器管理咨詢(xún)有限公司（下稱(chēng)“上海品器”）與北京天嬌綠苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“北京天綠”）聯(lián)合體，由聯(lián)合體組織確定金科股份重整的產(chǎn)業(yè)投資人和財(cái)務(wù)投資人。

截至1月8日，金科股份重整的財(cái)務(wù)投資人均簽署重整投資協(xié)議；產(chǎn)業(yè)投資人方面，金科股份及重整管理人已經(jīng)與長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱(chēng)“長(zhǎng)城資管”）、四川發(fā)展證券投資基金管理有限公司（下稱(chēng)“川發(fā)基金”）簽署投資協(xié)議。

金科股份從2024年4月啟動(dòng)重整程序，根據(jù)重整步驟，投資人及投資資金全部到位后，將進(jìn)入債權(quán)人投票表決階段；債權(quán)人表決通過(guò)后，將由法院裁定批準(zhǔn)重整計(jì)劃；法院批準(zhǔn)后，開(kāi)始執(zhí)行重整計(jì)劃。

金科股份是國(guó)內(nèi)首家進(jìn)入破產(chǎn)重整程序的千億房企。

一位參與金科股份重整的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，重整后的金科股份將在產(chǎn)業(yè)投資人的協(xié)助下，將重點(diǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向不良資產(chǎn)的盤(pán)活和管理等方面。

投資人

2024年4月，重慶市第五中級(jí)人民法院（下稱(chēng)“重慶五中院”）受理了金科股份及子公司重慶金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的重整申請(qǐng)，指定由立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所重慶分所和北京市金杜律師事務(wù)所上海分所聯(lián)合擔(dān)任重整管理人。

2024年5月，金科股份重整管理人開(kāi)展債權(quán)審查、資產(chǎn)評(píng)估及重整草案制定等工作，并向社會(huì)公開(kāi)招募潛在的產(chǎn)業(yè)投資人和財(cái)務(wù)投資人。2024年11月，上海品器和北京天綠聯(lián)合體（下稱(chēng)“聯(lián)合體”）中選金科股份重整產(chǎn)業(yè)投資人。

根據(jù)重整計(jì)劃，金科計(jì)劃引入投資26.28億元，投資人受讓金科股份30億股。其中產(chǎn)業(yè)投資人計(jì)劃以0.63元/股認(rèn)購(gòu)金科股份12億股，合計(jì)投資7.56億元；財(cái)務(wù)投資人計(jì)劃以1.04元/股認(rèn)購(gòu)金科股份18億股，合計(jì)投資18.72億元。

2024年12月25日，川發(fā)基金成為金科重整的投資人。根據(jù)投資協(xié)議，川發(fā)基金以產(chǎn)業(yè)投資人的身份投資1億元，認(rèn)購(gòu)金科股份1.6億股；以財(cái)務(wù)投資人身份投資1.98億元，認(rèn)購(gòu)金科股份1.9億股。

2024年12月27日，金科股份又引入包括中國(guó)新興資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司（下稱(chēng)“新興資產(chǎn)”）和重慶國(guó)際信托股份有限公司（下稱(chēng)“重慶信托”）在內(nèi)的5家財(cái)務(wù)投資人合計(jì)投資2.39億元，認(rèn)購(gòu)金科股份2.3億股。

2025年1月3日，長(zhǎng)城資產(chǎn)成為金科股份重整的投資人，計(jì)劃以產(chǎn)業(yè)投資人身份投資2961萬(wàn)元，認(rèn)購(gòu)金科股份4700萬(wàn)股；以財(cái)務(wù)投資人身份投資3.67億元，認(rèn)購(gòu)金科股份3.53億股。

2025年1月6日，金科股份再次引入包括橡樹(shù)資本、蘇州國(guó)信集團(tuán)在內(nèi)的15家財(cái)務(wù)投資人。15家投資人認(rèn)購(gòu)金科股份10.27億股，合計(jì)投資10.68億元。其中有4名財(cái)務(wù)投資人為自然人。

截至2025年1月8日，金科股份的財(cái)務(wù)投資人認(rèn)投金額合計(jì)18.72億元，已經(jīng)達(dá)到計(jì)劃投資額度；產(chǎn)業(yè)投資人中，長(zhǎng)城資產(chǎn)和川發(fā)基金計(jì)劃投資1.3億元，與7.56億元計(jì)劃投資金額相比，尚有6.26億元缺口。

上述參與重整的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，相比財(cái)務(wù)投資人，金科股份重整對(duì)產(chǎn)業(yè)投資人的要求更高，除了具備投資能力外，還需要具備幫助重整后的金科股份發(fā)展核心業(yè)務(wù)的能力，長(zhǎng)城資產(chǎn)和川發(fā)基金在不良資產(chǎn)和金融等領(lǐng)域具備相應(yīng)能力。

金科股份重整產(chǎn)業(yè)投資人上海品器的最終控制人為北京品器管理咨詢(xún)有限公司，上海鉑生建設(shè)管理咨詢(xún)有限公司、張勇、單大偉、馮侖各持有北京品器22.22%的股份，張冬冬持有北京品器11.11%的股份。

其中張勇為鑫苑中國(guó)董事長(zhǎng)，馮侖為原萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)，兩人在房地產(chǎn)領(lǐng)域擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)和資源；此外，原招商銀行行長(zhǎng)馬蔚華擔(dān)任北京品器名譽(yù)主席，馬蔚華在金融領(lǐng)域擁有豐富的資源。

重整

金科股份重整有兩個(gè)重要步驟：一是引入產(chǎn)業(yè)投資人和財(cái)務(wù)投資人；二是債務(wù)清償。從2024年12月下旬開(kāi)始，重整管理人開(kāi)始與金科股份的債權(quán)人溝通債務(wù)清償方案，債務(wù)清償是金科股份重整計(jì)劃的重要組成部分。

2024年12月20日重整管理人發(fā)給債權(quán)人的一份重整計(jì)劃草案概要顯示，金科股份債權(quán)清償順序?yàn)?，?yōu)先清償有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)；剩余資產(chǎn)用于支付破產(chǎn)費(fèi)用、共益?zhèn)鶆?wù)、職工債權(quán)和稅款；最后分配給普通債權(quán)人。普通債權(quán)的清償率預(yù)計(jì)為3%。

金科股份債務(wù)清償方案有轉(zhuǎn)贈(zèng)股份和設(shè)立企業(yè)破產(chǎn)服務(wù)信托兩種。轉(zhuǎn)贈(zèng)股份方案為，每10股轉(zhuǎn)增10股增發(fā)52.94億股，其中30億股用來(lái)引入重整投資人，22.94億股用于清償債務(wù)。

金科股份將資產(chǎn)劃分為保留資產(chǎn)和剝離資產(chǎn)兩部分，保留資產(chǎn)作為重整后金科股份的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)；剝離的20家子公司設(shè)立企業(yè)破產(chǎn)服務(wù)信托，用于清償普通債權(quán)。信托財(cái)產(chǎn)估值為17.44億元，存續(xù)期八年。

具體清償方案為：以現(xiàn)金一次性全額支付職工債權(quán)；重整計(jì)劃批準(zhǔn)后，五年內(nèi)分期支付稅款；擔(dān)保財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)所得優(yōu)先償還擔(dān)保債權(quán)，不足部分計(jì)入普通債權(quán)。同時(shí)，擔(dān)保債權(quán)清償還包括以物抵債等方式。

普通債權(quán)清償以5萬(wàn)元本金為界分為兩部分，低于5萬(wàn)元的普通債權(quán)全額現(xiàn)金清償，超過(guò)5萬(wàn)元的部分通過(guò)分配股票和信托受益權(quán)清償。其中股票清償按每100元債權(quán)分配2.53股，抵債價(jià)格為6.46元/股；信托受益權(quán)按每100元債權(quán)分配100份信托受益權(quán)。

一位金科股份的債權(quán)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，股票和信托是疊加的，即債權(quán)人既可以享受股票分配權(quán)益，也可以獲得信托份額。但重整計(jì)劃有兩大爭(zhēng)議，債權(quán)人已經(jīng)致函重整管理人，要求公布更多信息。

第一，普通債權(quán)清償率太低。該債權(quán)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，金科股份破產(chǎn)審計(jì)報(bào)告與2024年三季報(bào)相比，凈資產(chǎn)縮水92%，負(fù)債增加66%，導(dǎo)致清償率只有3%。

第二，沒(méi)有留債方案。上述金科債權(quán)人說(shuō)，金科股份剝離部分資產(chǎn)成立信托用來(lái)清償普通債權(quán)，而大部分理應(yīng)用來(lái)償債的資產(chǎn)成為保留資產(chǎn)，沒(méi)有留債方案等于普通債權(quán)人失去了“用保留資產(chǎn)償債的權(quán)利”。

接近金科股份的一位人士認(rèn)為，普通債權(quán)清償有現(xiàn)金、股票和信托受益權(quán)，綜合清償率并不低，而且股票方案可以讓債權(quán)人享受到保留資產(chǎn)帶來(lái)的紅利，沒(méi)有留債方案是為了重整后金科股份可以輕裝上陣。

上述參與重整的人士說(shuō)，在前期與債權(quán)人的溝通中，債權(quán)清償方案取得了大部分債權(quán)人的理解和認(rèn)可，提出質(zhì)疑的主要是小債權(quán)人。他認(rèn)為，債權(quán)人應(yīng)該從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看待金科股份重整，而非眼前利益。

在他看來(lái)，隨著房地產(chǎn)從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，未來(lái)不良資產(chǎn)重組和投資具有較為廣闊的市場(chǎng)空間，重整后金科股份依托新股東在金融、房地產(chǎn)和不良資產(chǎn)處置等領(lǐng)域的豐富資源，可以大有作為。目前的關(guān)鍵是各方共同努力確保重整計(jì)劃順利通過(guò)。

新金科

根據(jù)公告，金科股份完成重整后，上海品器和北京天綠聯(lián)合體預(yù)計(jì)將成為控股股東及第一大股東。在未來(lái)金科股份董事會(huì)的9名席位中，新控股股東有權(quán)提名7名董事人選，董事長(zhǎng)由控股股東提名的董事?lián)巍?/p>

金科股份的經(jīng)營(yíng)方案顯示，經(jīng)過(guò)重整，金科股份化解了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、消除債務(wù)負(fù)擔(dān)、淘汰低質(zhì)低效資產(chǎn)，從根本上改善經(jīng)營(yíng)發(fā)展質(zhì)量，有望成為本輪房地產(chǎn)行業(yè)出險(xiǎn)中率先脫困重生的上市公司。

重整后的金科主要布局投資管理、開(kāi)發(fā)服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理和特殊資產(chǎn)等四大業(yè)務(wù)板塊，通過(guò)投資經(jīng)營(yíng)不良資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)中高端住宅、做精做強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)、創(chuàng)新發(fā)展產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)施“汰舊、取新、強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈”轉(zhuǎn)型路徑，分階段實(shí)現(xiàn)短中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。在徹底改善業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的前提下，尋找新的增長(zhǎng)曲線。

金科股份認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)本輪深度調(diào)整，市場(chǎng)主體將大幅減少，大量因主體陷入困境而產(chǎn)生的不良資產(chǎn)將逐漸增多，為重整后的金科股份帶來(lái)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，重整成功后可以輕裝上陣參與不良資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理和盤(pán)活，形成較強(qiáng)的市場(chǎng)影響力和差異化的競(jìng)爭(zhēng)能力，從而獲得快速發(fā)展的先機(jī)。

金科股份重整后，也可以與產(chǎn)業(yè)投資人形成較強(qiáng)的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)。

金科股份與川發(fā)基金的投資協(xié)議顯示，雙方將在戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)、管理等多個(gè)層面進(jìn)行深入溝通和協(xié)作，川發(fā)基金利用自身專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)股權(quán)投資、項(xiàng)目合作、金融市場(chǎng)與資本運(yùn)作以及產(chǎn)業(yè)協(xié)同與創(chuàng)新發(fā)展等方式實(shí)現(xiàn)與金科股份的業(yè)務(wù)協(xié)同。

長(zhǎng)城資產(chǎn)是國(guó)內(nèi)四大不良資產(chǎn)處置公司之一。重整完成后，長(zhǎng)城資產(chǎn)將借助自身在不良資產(chǎn)領(lǐng)域的資源和專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，為金科股份提供房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)化解和價(jià)值提升專(zhuān)業(yè)化服務(wù)；對(duì)重整后金科股份保留資產(chǎn)和剝離資產(chǎn)進(jìn)行系統(tǒng)梳理，形成后續(xù)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)盤(pán)活方案。

長(zhǎng)城資產(chǎn)還將幫助金科股份轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，打造輕重并舉、租購(gòu)并重的新模式，探索發(fā)展新賽道。幫助金科股份在不良資產(chǎn)管理市場(chǎng)形成較強(qiáng)的影響力和競(jìng)爭(zhēng)力；探索房地產(chǎn)新形勢(shì)下“不良資產(chǎn)+”的風(fēng)險(xiǎn)化解方案，為金科股份帶來(lái)快速發(fā)展的先機(jī)。

“未來(lái)不愁沒(méi)有業(yè)務(wù)，產(chǎn)業(yè)投資人手中有大把不良資產(chǎn)，金科股份將成為產(chǎn)業(yè)投資人消化不良資產(chǎn)的重要平臺(tái)之一。”上述參與重整人士說(shuō)。