經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 鄒永勤 困擾深圳市民多時的安居型商品房（下稱“安居房”）產(chǎn)權(quán)歸屬問題，終于迎來拍板定案的時刻。

為了規(guī)范安居房產(chǎn)權(quán)管理活動，根據(jù)《深圳市保障性住房條例》和《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定，深圳市住房和建設(shè)局于2024年12月23日發(fā)布《深圳市安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項處理辦法》（下稱《辦法》）。

《辦法》明確了安居房取得完全產(chǎn)權(quán)的具體規(guī)則，包括補繳價款計算規(guī)則、辦理條件、辦理流程，以及繼承、結(jié)婚離婚權(quán)利人變更等內(nèi)容，并將于2025年1月2日起正式實施。

7萬套房源的“十年之約”

安居房是深圳保障性住房的一個大類別，第一批房源認購發(fā)生在2012年。彼時，根據(jù)《深圳市保障性住房條例》和《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》有關(guān)規(guī)定，購房人簽訂安居房買賣合同滿十年后，可以按照有關(guān)政策規(guī)定補繳價款從而申請取得完全產(chǎn)權(quán)。

正是有了這樣的背書，安居房項目頗受深圳市民關(guān)注。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2012年至今，深圳共出售安居房7萬余套；截至2024年12月24日，仍然有18.61萬戶符合申購條件的家庭在入庫輪候中。

根據(jù)購買時間，在上述7萬余套已出售的安居房中，有大約1.68萬套（分別是2012年出售的0.38萬套、2013年出售的0.69萬套、2014年出售的0.60萬套）其實已經(jīng)達到甚至超過了“十年”這個期限，但在《辦法》出臺前，相關(guān)政策對如何補繳價款、如何申請取得完全產(chǎn)權(quán)等均沒有明確規(guī)定，從而使得市場對此產(chǎn)生困擾，小道消息不斷。

位于龍崗區(qū)坪地街道坪西龍嶺南路的香林世紀華府，正是最早推出的安居房項目之一。“我是2014年簽訂了購買香林世紀華府的合同，現(xiàn)在剛好十年?！?2月24日中午，記者來到香林世紀華府進行采訪時，在此居住的朱先生向記者表示。

據(jù)朱先生介紹，香林世紀華府在一眾安居房項目中比較特殊，曾進行了連續(xù)三年的認購，分別是2013年、2014年和2015年?！八裕^(qū)里面有些業(yè)主去年就達到了十年的期限，但由于相關(guān)政策遲遲沒有落實，導致大家無所適從，感覺被忽悠了?，F(xiàn)在好了，政策終于出爐，十年的承諾得到兌現(xiàn)，昨晚業(yè)主群里面是皆大歡喜的局面?！敝煜壬f。

記者留意到，《辦法》規(guī)定，安居房權(quán)利人申請取得完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當同時符合以下四個條件：一是申請人為安居型商品房《房地產(chǎn)證》或者《不動產(chǎn)權(quán)證書》登記的權(quán)利人，且經(jīng)其他共同權(quán)利人一致書面同意；二是簽訂安居型商品房買賣合同滿十年；三是因按揭貸款為該套安居型商品房設(shè)定抵押的，須經(jīng)抵押權(quán)人書面同意；四是無法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及安居型商品房買賣合同約定的不得取得完全產(chǎn)權(quán)的情形。

兩個“意料之外”

“此次安居房政策的及時發(fā)布，一方面是把此前的政策缺口補上了，另一方面更是顯示出政府兌現(xiàn)承諾的積極姿態(tài)?！眹腋叨酥菐炀C合開發(fā)研究院（中國·深圳）研究員宋丁在接受記者采訪時指出，此次政策的關(guān)鍵點在于補繳的價款是否合情合理。

根據(jù)《辦法》，符合上述四個條件的安居房業(yè)主在申請取得完全產(chǎn)權(quán)時應(yīng)當補繳價款，具體計算公式為：補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。其中，原市場價格統(tǒng)一按照原購買價格除以70%計算，原購買價格不包含戶內(nèi)裝飾裝修價格。稅費是指權(quán)利人在辦理安居型商品房《房地產(chǎn)證》或者《不動產(chǎn)權(quán)證書》時實際支付的稅費，包括契稅、印花稅、交易服務(wù)費等。

“個人認為，這個補繳價款的計算公式，是充分兼顧到目前房地產(chǎn)市場的行情、安居房本身的市場價值以及業(yè)主的訴求，使得三者之間的關(guān)系處在一個平衡的狀態(tài)中?！彼味”硎?，這個補繳辦法比較符合實際，應(yīng)該很容易得到市場總體的認同。

在朱先生看來，這次補繳價款的規(guī)定，是給業(yè)主的一個意外驚喜。據(jù)他介紹，當年他們是以周邊商品房價格的五折左右認購的安居房，此后雖然一直沒有明確要補多少差價，但大家都普遍默認補繳40%左右；但現(xiàn)在根據(jù)公式計算，實際上只需要補繳20%左右。

“這個計算公式在今年年初的《辦法》（征求意見稿）》提出時曾遭到比較大的反對，當時我覺得肯定要修改的，沒想到最終能夠定稿下來，確實有點出乎意料。以我為例，當初我共花費了40萬元買的65平方米，其中有約5萬元是裝修費。此前我是估摸著要補繳十幾萬元的，但現(xiàn)在按照公式一對比，只需要補繳7萬元左右就行?！敝煜壬f。

他進一步向記者表示，除了補繳的差價比預期中要少些，《辦法》還給他們帶來了一個更大的意外驚喜，那就是關(guān)于安居房在取得完全產(chǎn)權(quán)前繼承方式的明確。

記者留意到，《辦法》并未強制規(guī)定一定要補繳差價，業(yè)主可以根據(jù)自身情況自愿選擇是否取得完全產(chǎn)權(quán)。如果選擇不申請取得完全產(chǎn)權(quán)的就不需要補繳價款，安居房的住房性質(zhì)不會改變，業(yè)主可按規(guī)定繼續(xù)占有和使用該住房，更可按規(guī)定進行繼承。

那么，沒有取得完全產(chǎn)權(quán)的安居房是如何進行繼承的呢？《辦法》明確，安居房在取得完全產(chǎn)權(quán)前發(fā)生繼承的，繼承人可以選擇以下四種方式中的一種處理：一是繼承人未在本市擁有政策性住房的，可以申請將繼承的該套住房產(chǎn)權(quán)份額登記至其名下，該套住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變；二是向市主管部門申請收購該套住房，就收購款進行繼承；三是按照《深圳市保障性住房條例》《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》（深圳市人民政府令第228號）及相關(guān)規(guī)定繼續(xù)占有、使用該套住房；四是簽訂安居型商品房買賣合同滿十年的，繼承人可以按照《辦法》規(guī)定補繳價款后，取得該套住房的完全產(chǎn)權(quán)。

“值得注意的是，繼承人并不需要一定滿足‘未在本市擁有政策性住房’這一硬性條件。”朱先生表示，此前大家之所以渴望安居房拿上紅本，很大程度上是為了確保自己對其擁有的居住權(quán)不受影響，且能夠作為財產(chǎn)傳承給下一代?，F(xiàn)在《辦法》既然對此有明確規(guī)定，那么再急著補繳差價拿紅本的必要性就大打折扣，除非你為了出售這個安居房，否則省下幾萬元放進銀行，一年的利息也差不多可以抵銷物業(yè)費，這才是最大的意外之喜。

“所以，業(yè)主群里大家的表現(xiàn)都出奇的一致，就是從此前的天天盼紅本變成現(xiàn)在的謹慎觀望?！彼f。

對深圳樓市影響幾何？

此次政策并非僅僅針對安居房?！掇k法》第十一條明確指出：“面向人才配售的住房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項按照本辦法規(guī)定執(zhí)行。計算補繳價款時，原購買價格按照同等條件下安居型商品房價格取值?！?/p>

公開信息顯示，截至目前，深圳全市歷年共出售安居型商品房約7萬套、人才住房約1.4萬套，換言之，隨著《辦法》于2025年1月2日正式實施，將陸續(xù)為深圳房地產(chǎn)市場帶來數(shù)萬套的潛在房源供給。

除此之外，雖然根據(jù)《深圳市共有產(chǎn)權(quán)管理辦法》第四十九條，自2023年8月1日起不再受理安居房輪候申請，但截至2024年12月24日，仍然有多達18.61萬戶符合申購條件的深戶家庭在入庫輪候中。

那么，究竟還有多少安居房房源供這18.61萬戶家庭進行認購？他們認購后是否也按照《辦法》執(zhí)行？

對于這些問題，記者以市民身份致電深圳市住房和建設(shè)局進行咨詢，接電話的工作人員表示，雖然從2023年開始深圳確實不再安排建設(shè)安居房，但已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的安居房項目，必須繼續(xù)按照228號令（即《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》）及其相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

至于這會帶來多少可認購的安居房房源，該名工作人員表示，他們也沒有這方面的數(shù)據(jù)，但只要有房源配售的，入庫排隊的家庭就可提交認購申請，如果成功認購，都會按照《辦法》來執(zhí)行。

那么，隨著《辦法》的實施，大量的安居房房源會對深圳的商品房市場帶來什么影響呢？

對此，宋丁向記者表示，此次政策目前能夠釋放的是2012年至2014年這三年期間產(chǎn)生的安居房，數(shù)量并不是特別大（約1.68萬套）；而且，能夠補費轉(zhuǎn)正的并非都會去補費轉(zhuǎn)正，轉(zhuǎn)正后能夠出售的也并不意味著一定會進入市場交易，這個數(shù)量在上述過程中會不斷打折扣，因此最終真正上市交易的數(shù)量會很有限。

“所以，我個人認為，這個政策的實施對商品房市場應(yīng)該不會產(chǎn)生大的沖擊?！彼味≌f。

朱先生則向記者指出，很多人認為他們拿到紅本后會把安居房賣掉獲利，這其實是一種誤區(qū)，實際上買安居房的家庭都是只擁有這套房的，如果賣掉后，難道去租房子住嗎？此外，由于此次政策對未取得完全產(chǎn)權(quán)的安居房有了明確的保障，所以別說上市交易，恐怕補繳差價拿紅本的人都會比較少。

“當然，不排除有一部分人會考慮把安居房賣掉后買更好的商品房來改善居住條件，畢竟安居房都在地段比較差的地方，但這樣的操作，不正是把剛需體現(xiàn)出來反而利好商品房市場嗎？”朱先生反問道。